Desenvolvimento Urbano & Oportunidade de Investimento

O Futuro de Conquista Decola em Casa: Por Que o Empresariado Local Deve Liderar a Maior Transformação Urbana da História da Cidade

Como 137 hectares de concreto ocioso podem se tornar o maior ativo econômico gerado por capital conquistense — e por que quem chegar primeiro vai colher os frutos por gerações.

Há exatamente sete anos, no dia 24 de julho de 2019, o último avião comercial decolou da pista do Aeroporto Pedro Otacílio Figueiredo. Desde então, 1.376.016 metros quadrados no coração da Zona Oeste de Vitória da Conquista permanecem em silêncio absoluto — um vazio urbano do tamanho de 190 campos de futebol, cercado pelos bairros mais populosos da cidade, esperando por uma decisão. Essa decisão está prestes a ser tomada. A pergunta que realmente importa para o empresário conquistense não é “isso vai acontecer?” — é “quem vai estar na mesa quando acontecer?”

Enquanto grande parte do país ainda discute teoricamente a requalificação de aeroportos desativados, Vitória da Conquista já tem o terreno, já tem o decreto federal, e já tem o projeto-piloto. O Decreto nº 12.601/2025, que qualificou a área como projeto-piloto do Programa “Imóvel da Gente” na Bahia, não é uma promessa distante de Brasília. É um sinal verde institucional que raramente aparece duas vezes na vida econômica de uma cidade do porte de Conquista.

Uma Cidade que Já Provou Seu Tamanho — Agora Precisa de Espaço para Crescer

Vitória da Conquista não é mais a “cidade do meio do caminho”. É, hoje, o quinto maior PIB da Bahia, com R$ 12,6 bilhões movimentados em 2023 — um salto de participação na economia estadual de 2,32% para 2,94% em apenas um ano. Com quase 400 mil habitantes e um raio de influência que atrai mais de 2 milhões de pessoas do sudoeste baiano e do norte de Minas Gerais, a cidade já funciona, na prática, como a capital regional que os números começam a confirmar no papel.

Esse crescimento, no entanto, esbarra num limite físico: a malha urbana consolidada não tem mais vazios centrais disponíveis — exceto um. E é justamente esse vazio, na interseção estratégica das rodovias BR-116, BA-262 e BA-263, que concentra hoje a maior reserva de terra bem localizada da cidade.

O Caminho Jurídico Já Está Pavimentado

O modelo proposto não nasce de uma ideia solta — nasce de uma engenharia jurídica sólida, ancorada na Lei nº 11.079/2004 (Lei das PPPs) e estruturada como Concessão Patrocinada integrada a uma Operação Urbana Consorciada. Em termos práticos: o Governo Federal, via SPU e PPI, entra com o terreno. O consórcio privado local entra com a execução, o investimento e a expertise de mercado. A prefeitura e o estado já garantiram como contrapartida a construção do Centro Administrativo, Centro de Convenções e Teatro. O restante da área — habitação, comércio, hotelaria, residencial de médio e alto padrão — fica sob exploração de quem construir o projeto.

“O empresário que entende a lógica territorial de Conquista não está apenas comprando metros quadrados. Está comprando a posição que vai definir os próximos 20 anos de expansão da cidade.”

Por Que Capital Local, e Não Capital de Fora

Existe uma diferença estrutural entre um investidor que olha Vitória da Conquista de uma planilha em São Paulo e um empresário que já almoça, contrata e investe na cidade há décadas. O investidor externo mede o projeto por uma única métrica: retorno financeiro isolado. O empresário local mede por duas: retorno financeiro e valorização de tudo o que ele já construiu — seu comércio, seus outros imóveis, sua marca, sua rede.

Essa diferença tem um nome técnico e um efeito muito concreto no bolso: o multiplicador econômico local. Estima-se que cada R$ 1 investido localmente gere até R$ 2,50 na economia do município ao longo de cinco anos — porque o lucro não evade para uma sede em outra capital, ele circula, gera emprego, gera consumo, gera novo investimento na própria cidade.

O Retorno Financeiro Já Está Mapeado

Este não é um convite baseado em otimismo genérico. A modelagem financeira preliminar, construída sobre benchmarks de mercado e projetos similares no Brasil e no mundo, aponta para um investimento total de R$ 800 milhões ao longo de 20 anos, com Valor Presente Líquido de R$ 320 milhões no cenário base e Taxa Interna de Retorno de 14,2% ao ano — números que superam com folga o custo de capital de projetos de infraestrutura urbana no país.

Mais importante para quem pensa em entrar como sócio do consórcio: a estrutura de funding foi desenhada para distribuir risco, não concentrá-lo em um único agente. O Consórcio Empresarial Local lidera a composição com 35% do capital — o equivalente a R$ 280 milhões — complementado por financiamento bancário via BNDES/CEF e contrapartidas públicas.

A valorização imobiliária projetada segue a mesma curva observada em requalificações semelhantes no Brasil, como Porto Maravilha e Cais Mauá: estima-se salto de R$ 1.800/m² em 2019 para R$ 6.500/m² em 2032 na região do entorno do antigo aeroporto — crescimento de 261% em 13 anos, acompanhado da geração de até 7.800 empregos diretos e indiretos no pico das obras.

Um Masterplan Pensado para Durar Gerações

A antiga pista de 1.775 metros — símbolo de uma era em que Conquista olhava para o céu — se transforma no eixo estruturante de um Parque Linear, o maior espaço verde da cidade. Ao redor dele, o “Novo Bairro” é organizado sob o conceito de Cidade de 15 Minutos: 30% em áreas verdes e lazer, 25% em uso residencial misto para incorporação privada, 15% em habitação de interesse social (cerca de 3.500 unidades), 15% em equipamentos públicos e 15% em vias e mobilidade, incluindo corredores de BRT ligando os bairros Brasil e Patagônia.

Referências Que Não Deixam Dúvida: O Modelo Funciona

Tempelhofer Feld, em Berlim, transformou um aeroporto desativado em parque público e valorizou todo o entorno imediato. Stapleton, em Denver, virou um bairro planejado de uso misto que gerou 30 mil empregos através de uma PPP robusta. Kai Tak, em Hong Kong, provou que a integração de transporte público desde o início é decisiva para o sucesso comercial. E, mais perto de casa, Porto Maravilha e Cais Mauá mostraram que o Brasil já sabe como transformar infraestrutura obsoleta em valor urbano real — com os aprendizados necessários para Conquista fazer ainda melhor.

O Cronograma Já Está em Marcha

O Convite Está Feito — A Janela é Agora

O passo seguinte já está definido: o lançamento do Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) vai abrir espaço para que o empresariado local, através da ACIC, da CDL e das principais empresas de construção civil e serviços da cidade, apresente estudos técnicos, jurídicos e financeiros e comece a desenhar formalmente o consórcio. Quem participar dessa fase inicial não está apenas respondendo a um edital — está ajudando a escrever as regras do jogo antes que ele comece.

“Vitória da Conquista não está pedindo dinheiro de fora. Está oferecendo ao seu próprio empresariado a chance de construir, financiar e ser dono do maior legado urbano da história recente da cidade.”

137 hectares. R$ 800 milhões em investimento projetado. TIR de 14,2%. 7.800 empregos. 3.500 famílias com moradia digna. Um novo bairro inteiro, nascido de decisões tomadas por quem já escolheu viver, trabalhar e investir em Vitória da Conquista. A pista está pronta para decolar de novo — a única pergunta que resta é quem vai estar a bordo.